干选址16年、国际品牌女高管,总结出的11条开店选址必读


开店做生意,都知道选址的重要性。那么,到底什么才算好位置?


资深开发选址专家陈锋从事开发选址16年,服务了众多大品牌客户(星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等)。今天,就分享她的12条选址心得。

转载自知蜜女性创业社群(ID:zhimibaobao)



1.选址前的思考清单



选址不是孤立的事情,是为了开店盈利、品牌形象的树立打好基础,获得不断的提升你一定要首先考虑清楚品牌、市场、价格、地理、人群和渠道等定位在开店之前,你还要先问自己这些问题,等都弄清楚了,再说选址的事情。


1、我的产品归类:吃,穿,住,行?

2、我的产品区别同类产品的特点是什么?

3、此产品处于市场的哪个档次?

4、我的产品价格区间是什么?

5、消费群体是谁?年龄?喜好什么?喜欢去哪购买此产品?

6、店铺形象是什么样?店名,风格,色彩,店招?

7、开在哪个城区?哪个街道?哪个购物中心?哪个社区?

8、我的销售渠道是什么?购买方式是什么?



2.拿铺不要“图便宜”



好的店址,租金高,带来好营收,租金的占比会逐步降低。差的店址,租金低,营收弱,租金的占比就会长期居高。


3.好铺位要考虑“与谁为邻”



好的店址可以提升品牌形象。这个时候就要考虑的是“与谁为邻”。很多时候消费者会根据你的邻居是什么品牌,来判断你的品牌实力。


同时,好的店址也存在生意借力的现象,好的店址能带来的推广宣传效应,也为品牌再次扩张打好基础。


4.好铺位要“可见”



以上问题都弄清楚之后,在选址的时候,我总结出了四个原则:可见,可达,可用,可得。


可见,上看下看左看右看,很容易就可以看见。


在选择店址的时候,常常遇到单层面积小,纵深很高的商圈环境,这时候一层往往是购物中心的调性体现,大部分都很难拿到一层的位置。


那么在选择的时候,尽量选择远看能看见门店logo,或者到电梯口一扫就能看见,尽量避免很难看见的位置。




5.好铺位要“可达”



可达,很容易就能到的位置,最好直接的路线就可以到达。


比如,你的店是在路边,但是门前有个隔离带,必须走过50米外的路口绕过来,这样就是有阻碍的。


是否有阻碍?是否需要折返?路过是否可以停?这些都是考虑的要素。在非可达的店址,很容易发生客群在寻找的途中,被其他店拦截。


6.好铺位要“可用”



可用,物业条件一定要可用。


不同类型的店都有特别的物业要求:比如餐饮店的物业要求,上下水的管径是多少水压是多少百帕;如果是用燃气,排烟燃气设备有没有?如果是用电,用电量能否达到,电压够不够?水压月供给量能达到多少?等等。


在开店之前,一定要把物业条件弄清楚,如果达不到要求,改造又是一笔费用。


7.好铺位要“可得”



可得,一定要符合政府的相关法规。


比如,房屋性质是否是商业用途,是否可以申请营业执照……


有些商铺是住宅的一层改成的,属于住宅用房。在这样的地方开店,随时都有会被停业的风险。不要相信房东的承诺,说能给你搞定。所有政府相关的法规,不要光想着靠关系。开店是有装修固定成本投入的,如果不能搞定该怎么办呢?


比如,一定要有房产证,这是最根本的保证。尤其是二房东转让,往往坑很多。在选用二房东的店时,一定要和房东沟通,确认合同和房产证,防止欺诈。


现在在工商网上,可以查到营业执照的,房产证上有很多信息,是不是这个地址,面积多少,平面图是否一样……这些都需要确认清楚。


还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证,才是合法的。以及,有没有租赁权,租期多久。


8.酒香不怕巷子深,开在巷子里行不行?



有人说,酒香不怕巷子深,我想开在巷子里,行不行?


这些原则不是绝对的。但选址不好还特别火爆的,除非你有让顾客必须到达的理由,比如强吸客能力的IP品牌。


如果不是大品牌或是刚创业的小白,选择很隐蔽不宜到达的店址时,如果没有特别明显的特色,在没有固定粉丝用户的情况下,建议不要去冒险。


如果选择巷子里的地方,最好选择巷子里最易到达的位置。最好不要有路口分流,不然就要有明确的指示牌,或者大众点评等美食平台上有明确的指引和好的口碑,能把人引过去。


选址有时候难在哪儿?不是说选什么地方,而是在A和B两者之间选择的时候,就需要专业的测算,观察,以及经验的积累,才能选择出来。


9.如何数客流量和捕获率?


接下来就是选址前的财务测算了。


有人说我没开过店,不知道店的经营是什么样的。怎么预估销售呢?就要通过客流量和捕获率来预估。




看客流量,指门前来往路过的人数。


但是,美容院的客户不能看客流量,而是要从周边小区的人数为基数来判断,你的美容院能获取多少精准顾客。



我们做的品类都不一样,那么消费者的高峰期也不一样。有些是下班后才来,有些是分布很平均。


如果是分布很平均的消费,那么就需要测算周一,三,五,六,日,把工作日时间和周末分开来观察。同时,选择发生消费的时间段。比如咖啡,主要的高峰时间段可能是中午1点到3点,那么就要选择这个时间段,抽取15分钟,1点半到1点45的客流量。


10.如何预估销售额?



有了客流量和捕获率之后,还要做销售额预估。



比如面部的客单价是350元,今天有100单,那这就是准确的销售额。


但是没开店怎么算呢?只能预估。从已开的店铺,和目标区域测算出的上述客流量和获客数比较,然后进行百分比浮动。这也可以作为销售额预估。


11.最后,再问问自己



最后,开店不是一个简单的事情。在做决策之前,一定要问自己几个问题:


1、我的店谁会来?

2、她们什么时候来?

3、她们为什么来?

4、她们可以花多少钱买单?

5、我打算花多少钱投入,即使全部赔进去?

6、我的钱可以撑多久?

7、我为什么要开这家店?

8、如果有更好的选择,我还会开这家店吗?


如果这些都能给自己一个满意的回答,那么再从头看这篇文章,为自己的店选出一个好店址吧,加油!